随着全国上市房企2017年年报透露的告一段落，大部分著名的购物中心租金收益、增幅以及营业额等核心指标也陆续曝光。到底，在2017年全国社会消费品零售总额同比增长速度呈现出较慢回落、社会人口结构和消费市场需求的变化，市场经济的波动以及商业地产投资日趋慎重的的局势下，各大房企旗下购物中心的存活状况如何？根据各大上市房企发布的年度业绩报告，整理出有部分国内购物中心租金情况（其中部分商场由于缺少年报数据或企业财年有所不同等各方面原因而并未划入统计资料）。2017年，上海港汇恒隆广场、成都ifs两个港资项目租金收益超强10亿元，其余租金收益较高的购物中心整体呈现出稳中向好的趋势。

内资房企与港资房企两大阵型在项目布局上构成分化，令其二者在商业地产上的博弈论戏码愈发精彩。此外，由于内地奢侈品市场呈圆形衰退趋势，以高端品牌为代表的购物中心乘机借势上位。

尽管统计资料样本无法涵盖所有购物中心，但我们仍然可以借此把脉到行业的发展趋势。趋势一：港资店王独领风骚据国家商务部公布的《中国购物中心发展指数报告》表明，累计 2016 年底，全国大中型购物中心项目数量已多达 4000 家。

另据统计资料，2017年全国开业大型购物中心项目约504个。若按上述数据推算出，2017年全国各类购物中心已多达4500家，但在的统计资料样本里年租金多达5亿的严重不足10家，堪称凤毛麟角。（数据来源：企业公告或报告制图：）据的不几乎统计资料，2017年全年租金收益多达5亿元的项目分别有上海恒隆广场、成都ifs、广州天河城广场、上海港汇恒隆广场、深圳万象城、西单大悦城、朝阳大悦城以及沈阳万象城等。

其中，上海恒隆广场、成都ifs两家购物中心沦为租金收益多达10亿的店王，二者皆为港资背景。尽管港资项目在单店收益上独占鳌头，但内资房企项目早已呈现后来居上的态势。

比如，广州天河城广场、深圳万象城这两个广东最赚的店王，其总体租金收益已相似10亿大关。其余较为靠前的内地房企项目，其全年租金收益上也有有所不同程度的升幅，未来趋涨的态势显著。事实上，这些店王项目堪称房企租金收益的摇钱树。

以九龙仓集团旗下的成都ifs为事例，其商场部分的收益快速增长了20%至7.61亿元，沦为集团业绩快速增长的主要动力。另一方面，如上海恒隆广场这类顶级店王的租金收益，甚至多达了部分房企旗下所有购物中心乃至所有商业物业租金收益之和，比如新城控股的10.2亿、世茂房地产的6.8亿等。不过，与2017年整体收益94.44亿港元的香港店王海港城对比，国内的购物中心还有较小的茁壮空间。

趋势二：内资、港资项目布局策略分化另一个有一点注目的现象是，内资房企的星舰与港资房企的慎重构成鲜明对比。通过对部分购物中心的单店租金对比中找到，目前国内房企大多还正处于较慢扩展的阶段，对单店租金收益不免有所影响。

比如，新城控股2017年新开业12家吾悦广场，总计开业23个新城吾悦广场，全年构建租金及管理费收益10.2亿元，单店平均值租金0.44亿元。当然，上述数值偏高与新城控股较慢拷贝中正处于培育期的新项目占到较为低有关。多达，去除去年新开业的12个项目，吾悦广场平均值单店租金收益则相似1亿元。这对于耕耘三四线城市购物中心的开发商来讲，已科展现出不俗。

而享有19个天街项目（不含重庆时代天街一至三期、重庆U城天街一至二期）的龙湖，其去年平均值租金收益1.22亿元，去除2017年新开业的5个项目，其平均值租金则为1.66亿元。港资房企方面，由于新项目较较少，它们更加着重于打好手上的牌，从而取得较高的单店租金。太古地产5个国内商场租金总收入18.4亿元，去除去年11月开业的兴业太古汇，其平均值单店租金收益高达4.6亿元。

尽管恒隆在国内的8个项目租金收益良莠不齐，但单店平均值年租金也相似4亿元。不过，由于有所不同房企的商业项目在产品线、选址、单店规模各不相同，上述的对比仅有为体现出有有所不同房企的发展方向，无法就次非常简单来分高下。比如，作为全国大众型购物中心佼佼者的万达，其2017年总租金收益虽约255.2亿，但分摊至已开业的236座万达广场，每座万达广场平均值租金仅有1.08亿元。

趋势三：高端商业项目趋涨显著在统计资料样本中，租金收益名列靠前的十家购物中心，主要以中高端购物中心居多。根据贝恩公司（BainCo．）的数据表明，2017年中国奢侈品销售额超过人民币1420亿元（约合220.7亿美元），较2016年快速增长大约20％，刷新自2011年以来仅次于增幅。另有数据表明，中国消费者是全球奢侈品行业的仅次于客户，包含去年全球奢侈品销售额（3080亿美元）的32％。

以奢侈品居多打的购物中心沦为此番转好的受益者。比如上海恒隆广场、成都IFS、成都远洋太古里以及广州太古汇等项目趋涨态势显著： 上海恒隆广场2017年租金收益下跌8%至14.09亿，沦为国内最赚的购物中心之一；成都ifs商场部分的收益快速增长了20%至7.61亿元； 广州太古汇2017年零售销售额倒数24个季度下跌至27%；成都远洋太古里零售销售额大上涨49%；从2015年起，全球奢侈品市场转入了负增长阶段，许多奢侈品品牌快速增长上升甚至暂停开店。

及至2017年，奢侈品市场这种下滑现象首度在国内市场再次发生转变。比如，顶级奢华品牌高度集中的恒隆、国金、环贸等，就在去年大大创下高端品牌的布局。恒隆地产在年报中提及，中国高端零售市场已开始衰退，一线城市的奢侈品行业特别是在显著，之后将不会拓展至其他城市。

再加中国政府持续希望国内消费，对于高端购物中心收益的提高起着了关键作用。对于2018年高端零售市场的趋势，多家房企在年报中展现出很大的信心，如果国内奢侈品消费持续下跌，将不利于重塑奢侈品品牌对中国市场的信心，夹住高端购物中心收益以及新的进项目招商出租。

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